La Justicia confirmó sanciones contra las desarrolladoras de Pilar del Este por incumplimientos y cláusulas abusivas

Un fallo de la Justicia Federal volvió a poner bajo la lupa las condiciones contractuales utilizadas en los desarrollos inmobiliarios de Pilar del Este, uno de los grandes emprendimientos residenciales del partido de Pilar.

La Sala II de la Cámara Contencioso Administrativo Federal confirmó que Desarrollos Inmobiliarios del Pilar SRL y EIDICO SA incurrieron en infracciones a la Ley de Defensa del Consumidor y mantuvo las sanciones aplicadas por la autoridad nacional, aunque redujo el monto de las multas originales.

El caso se originó a partir de reclamos vinculados con el funcionamiento del desarrollo y, particularmente, con las dificultades que atravesaron algunos adjudicatarios para avanzar hacia la escrituración definitiva de sus lotes.

La resolución judicial consideró que las empresas no podían trasladar íntegramente a los consumidores las consecuencias de las demoras en los procesos necesarios para concretar la prestación comprometida.

El problema de las escrituras

Uno de los puntos centrales analizados por la Justicia estuvo relacionado con las demoras en los trámites necesarios para que los propietarios pudieran obtener la escritura de sus lotes.

Según surge del expediente, distintos adjudicatarios permanecieron sin poder escriturar debido a retrasos vinculados con procedimientos de aprobación y subdivisión.

Para la Cámara, esta situación no podía ser considerada simplemente como una circunstancia propia de un proyecto inmobiliario de estas características.

El tribunal entendió que, cuando una empresa ofrece un servicio y establece determinadas condiciones para su contratación, debe respetar las obligaciones asumidas frente al consumidor.

En ese sentido, la resolución se vinculó con el artículo 19 de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, que establece que quienes prestan servicios deben respetar los términos, plazos, condiciones, modalidades y demás circunstancias conforme a las cuales fueron ofrecidos o contratados.

El planteo adquiere especial importancia en emprendimientos inmobiliarios en los que pueden transcurrir años entre la adquisición del lote, la finalización de las obras, la aprobación de los planos y la escrituración.

Las dos cláusulas que quedaron bajo cuestionamiento

Además de las demoras, uno de los aspectos más relevantes del fallo fue el análisis de determinadas cláusulas incluidas en los contratos utilizados por las desarrolladoras.

La Cámara consideró abusivas dos disposiciones contractuales.

Una cláusula que dejaba las obras sin un plazo determinado

La primera estaba vinculada con el ritmo de ejecución del proyecto.

Según el contrato analizado, la actividad del desarrollador no quedaba sujeta a plazos concretos y el riesgo derivado de las eventualidades del emprendimiento era asumido por los propios mandantes.

Para la Justicia, una condición de este tipo generaba un desequilibrio en la relación entre las partes, ya que permitía que el desarrollador contara con un margen amplio frente a eventuales demoras mientras el consumidor quedaba obligado a cumplir con sus compromisos.

El problema, según el criterio adoptado por el tribunal, no radica en que un desarrollo inmobiliario pueda sufrir modificaciones, contingencias o retrasos. El punto cuestionado fue que el contrato pretendiera trasladar al consumidor las consecuencias de esas situaciones mediante una cláusula que prácticamente eliminaba la responsabilidad del desarrollador.

En otras palabras, la empresa no puede utilizar una disposición contractual para liberarse anticipadamente de obligaciones que forman parte de la prestación ofrecida.

La elección de los tribunales de San Isidro

La segunda cláusula cuestionada establecía que las controversias derivadas del contrato debían resolverse exclusivamente ante los tribunales del Departamento Judicial de San Isidro.

La Cámara también consideró abusiva esta disposición.

El fundamento se relaciona con la protección especial que la legislación otorga al consumidor. La imposición de una jurisdicción determinada puede dificultar el acceso a la Justicia cuando obliga al comprador a trasladarse o litigar lejos de su domicilio.

Por ese motivo, la Justicia entendió que esa condición contractual generaba una desventaja para el consumidor y no podía imponerse de manera automática como parte del acuerdo.

La multa fue reducida

La autoridad administrativa había establecido originalmente sanciones equivalentes a 29 Canastas Básicas Totales (CBT) para cada una de las empresas involucradas.

Sin embargo, al analizar el caso, la Cámara decidió mantener la existencia de las infracciones pero reducir las multas.

La sanción quedó establecida en 15 Canastas Básicas Totales por empresa. Además, el tribunal resolvió que cada parte afrontara sus propias costas del proceso.

El sistema de utilizar la Canasta Básica Total como unidad de referencia tiene una particularidad: el monto en pesos puede variar con el tiempo, porque la CBT es actualizada periódicamente.

Actualmente, el Estado nacional informa una CBT de $1.645.736,79, correspondiente a la última actualización publicada en agosto de 2026.

Tomando ese valor únicamente como referencia, 15 CBT equivaldrían a aproximadamente $24,7 millones por empresa. Se trata de una conversión orientativa, ya que para determinar el monto efectivo de una sanción debe considerarse el valor de la unidad correspondiente al momento que establezca la resolución.

¿Qué es Pilar del Este?

Pilar del Este es un amplio masterplan inmobiliario desarrollado en el partido de Pilar, compuesto por distintos barrios privados.

La documentación vinculada al emprendimiento identifica entre sus barrios a San Eduardo, San Alfonso, San Jerónimo, Santa Guadalupe, Santa Eugenia, San Ramiro, San Ramón, Santa Elena y Santa Emilia, entre otros desarrollos que fueron incorporándose al proyecto.

La documentación histórica del emprendimiento describe el modelo como un sistema de desarrollo “al costo”, mediante el cual los aportantes participan de la adquisición de la tierra y del financiamiento de las obras necesarias para concretar la urbanización.

La propia EIDICO explicó en documentación dirigida a propietarios que en este esquema los aportes de los participantes se destinan a conceptos como la tierra, las obras de infraestructura, los gastos de aprobación y subdivisión y los honorarios del desarrollador.

El modelo permitió que numerosas familias accedieran a lotes dentro de barrios cerrados mediante un esquema diferente al de una compraventa inmobiliaria tradicional.

Pero justamente por las características de estos proyectos —que pueden involucrar procesos administrativos, obras, aprobaciones y subdivisiones durante períodos prolongados— las obligaciones asumidas por las empresas frente a los consumidores adquieren particular relevancia.

Un antecedente que puede tener impacto en otros desarrollos

El fallo no se limita a una discusión entre una empresa y determinados compradores.

La decisión adquiere importancia porque establece un criterio sobre la utilización de cláusulas contractuales que pueden limitar los derechos de quienes adquieren un inmueble dentro de un emprendimiento.

En particular, la Justicia dejó en claro que un contrato firmado por un consumidor no necesariamente convierte en válidas todas sus disposiciones.

La Ley de Defensa del Consumidor contempla mecanismos específicos para evitar que los contratos generen un desequilibrio significativo entre las obligaciones de las partes.

Por eso, una cláusula incluida en un contrato puede ser considerada abusiva aun cuando haya sido aceptada y firmada por el comprador.

El principio resulta especialmente relevante en contratos de adhesión, donde el consumidor habitualmente recibe un documento con condiciones previamente establecidas y tiene escaso margen para negociar individualmente cada una de sus disposiciones.

EIDICO ya había recibido nuevos cuestionamientos

El antecedente judicial se suma a otros expedientes administrativos relacionados con emprendimientos de la desarrolladora.

En febrero de 2026, la Subsecretaría de Defensa del Consumidor sancionó nuevamente a EIDICO SA en un reclamo relacionado con el barrio Santa Elena, también ubicado dentro de Pilar del Este.

En ese expediente se analizaron presuntos incumplimientos vinculados con información brindada a los consumidores, respuestas a reclamos, gastos y liquidaciones, condiciones contractuales y demoras relacionadas con procesos de escrituración.

También fueron cuestionadas cláusulas relacionadas con mandatos, responsabilidad frente a demoras y jurisdicción judicial. En ese caso, la autoridad administrativa impuso una multa equivalente a 29 CBT y ordenó eliminar las cláusulas consideradas abusivas.

Esto muestra que la discusión sobre las condiciones contractuales de los desarrollos inmobiliarios no quedó limitada al expediente que terminó con el fallo de la Cámara.

¿Por qué el fallo es importante para quienes compran un lote?

La decisión judicial deja una señal relevante para quienes participan de desarrollos inmobiliarios.

Comprar un lote dentro de un barrio privado no significa que el comprador deba aceptar cualquier condición establecida unilateralmente por la empresa.

Los desarrolladores pueden establecer mecanismos y procedimientos propios para llevar adelante un emprendimiento, pero esos mecanismos deben respetar los derechos establecidos por la legislación vigente.

Entre otras cuestiones, los consumidores tienen derecho a recibir información clara y detallada sobre aquello que están contratando y a que se respeten las condiciones ofrecidas.

La normativa nacional establece además que las autoridades pueden sancionar a las empresas que incumplan las obligaciones establecidas por la Ley 24.240.

Un nuevo registro para conocer antecedentes

El caso adquiere todavía mayor relevancia en el contexto de los cambios introducidos durante 2026 en materia de defensa del consumidor.

El Gobierno nacional puso en funcionamiento el Registro Nacional de Infractores (RENAI), una herramienta destinada a centralizar información sobre sanciones firmes aplicadas a proveedores por infracciones a la normativa de defensa del consumidor, además de otros regímenes relacionados.

El registro contempla información como la razón social de la empresa, CUIT, expediente, tipo de infracción, monto y fecha de la sanción y encuadre legal. La información está prevista como de acceso público.

La creación de este mecanismo apunta a que los consumidores puedan contar con más información sobre los antecedentes de las empresas antes de contratar bienes o servicios.

Para el mercado inmobiliario, donde las operaciones involucran montos elevados y compromisos de largo plazo, contar con antecedentes públicos puede convertirse en una herramienta especialmente relevante.

Una señal para el mercado inmobiliario

El fallo contra Desarrollos Inmobiliarios del Pilar y EIDICO deja así un mensaje que excede a Pilar del Este.

La Justicia ratificó que las empresas no pueden utilizar sus contratos para eliminar de manera anticipada responsabilidades, dejar al consumidor sin herramientas frente a demoras o imponer condiciones que dificulten el acceso a la Justicia.

En proyectos inmobiliarios que pueden extenderse durante años, la diferencia entre una demora razonable y una obligación indefinida puede ser determinante para quienes invierten sus ahorros en un lote.

La resolución vuelve a poner el foco, entonces, no solamente sobre las demoras en la escrituración, sino también sobre cómo se redactan los contratos, qué obligaciones asumen las desarrolladoras y cuáles son los derechos de las familias que ponen su dinero para acceder a una vivienda o a un terreno.

Y, a partir de la puesta en marcha del RENAI, este tipo de antecedentes tendrá además una herramienta institucional para adquirir mayor visibilidad frente a los consumidores.